8 (49651) 4-31-27 8 (49651) 7-31-36 8-903-610-93-98
03 апреля 2018

Держать позиции! Обзор рынка таунхаусов Москвы и Подмосковья

 

Финансовый кризис сказался (и до сих пор сказывается) на всем рынке недвижимости. Не стали исключением и таунхаусы в столичном регионе. И хотя взрывной рост, который прогнозировали этому сегменту так и не случился, отступления тоже не произошло и свои позиции он, как уверяют эксперты, удержал. Давайте разбираться, так ли это.

Доложите диспозицию

По оценкам аналитического центра компании Villagio Estate, на рынке Москвы/Подмосковья (речь, конечно, в основном пойдет о Подмосковье, поскольку столичных проектов крайне мало) экспонируются около 7,2 тыс. таунхаусов. Из них 43% домовладений можно отнести к эконом-классу, 38% — к «комфорту», 11% — к «бизнесу», 8% — к элитному сегменту.

Эксперты Kaskad Family уточняют, что на сегодняшний день доля малоэтажного строительства в Московской области находится на уровне около 7-8%, из которых 5-5,5% — это блокированная жилая застройка (таунхаусы).

Если говорить о локациях, в которых наиболее активно развивается этот формат, то в основном это северо-западное, южное и юго-западное направление. Значительное количество новых проектов со сблокированным жильем среди всех классов в последние годы выходит в ближней к МКАД зоне — до 15 км. Это позволяет покупателям улучшать условия проживания и пользоваться качественной городской инфраструктурой.

«В 2017 году наибольшее количество новых лотов выходило на Симферопольском шоссе (38% от общего количества вышедших на рынок проектов) за счет ввода новой очереди поселка Kaskad Park. 24% пришлись на Киевское шоссе, также в основном за счет новых очередей в поселках компании «Kaskad Недвижимость»», — отмечает Александр Шибаев, директор департамента консалтинга, аналитики и исследований компании Blackwood.

Элитные сблокированные лоты расположены в поселках по следующим направлениям: Рублево-Успенское, Новорижское, Минское и Пятницкое шоссе. Сблокированные лоты представлены в восьми элитных поселках, таких как: «Довиль», «Трувиль» (класс de luxe), «Резиденция Рублево», «Азарово», «Барвиха Хиллс», «Парк авеню» (класс «премиум»). Таким образом, в предложении таунхаусов на первичном элитном загородном рынке 85% лотов относятся к премиум-классу. Наибольшее количество лотов среди сблокированного жилья представляет собой формат таунхаусов — 53%, 47% лотов относятся к дуплексам, добавляет Александр Шибаев.

К слову, сам по себе формат таунхаусов не принято относить к элитному сегменту, но у них есть свои конкурентные преимущества, особенно у тех, что расположены на территории Москвы. На этом делает акцент директор департамента жилой недвижимости Penny Lane Realty Сергей Колосницын. Он говорит, что поселки, где они построены, как правило, стоят особняком от плотной городской застройки. Являясь средним форматом между квартирой и частным домом, таунхаусы комфортны для проживания, а особенными плюсами можно считать приватность (минимум соседей по сравнению с многоквартирным домом) и собственную придомовую территорию, пусть и небольшую по сравнению с загородными форматами.

Наряду со старыми проектами в Москве («Серебряный бор», «Остров Фантазий», «Куркино», «Годуново», «Покровское-Глебово») сейчас появились и новые, которые можно отнести к элитному классу. «Например, таунхаусы есть в рамках проекта в Серебряном бору «Берег столиц» (береговая линия не предполагает строительство многоэтажных домов, отсюда появление этого формата в черте города). Noble Row — пожалуй, самый высокобюджетный дорогой новый проект», — считает Сергей Колосницын.

Константин Романов, директор по развитию Villagio Estate, дает краткий срез по рынку. По его словам, структура спроса по классам выглядит следующим образом: 26% проданных объектов относятся к эконом-сегменту, 46% — к «комфорту» («эконом-плюс»), 18% — к «бизнесу», 10% — к элитному уровню. Средняя цена таунхауса составляет 10,6 млн рублей, что на 0,5% выше по сравнению с прошлым годом. Средняя стоимость премиального объекта равна 27,6 млн рублей (+6%). Средняя площадь блокированного дома на элитном рынке составляет 245 кв. м, а размер участка — 3,2 сотки.

Болевые точки

Достоинства формата неоспоримы. Для девелоперов — это более короткие сроки согласования, быстрые сроки возведения, более короткий срок реализации, иная социальная нагрузка (школы, детские сады), облегченные нормы строительства, возможность применить практически любые архитектурные формы. Кроме того, учитывая снижение динамики продаж на квартиры в Московском регионе, таунхаусы  обретают дополнительную перспективу.

Для покупателей таунхаусы — золотая середина между квартирой и отдельным коттеджем. Таунхаус — продукт со своей неповторимой архитектурой, внутренним благоустройством поселка и со своим особенным «образом жизни». «Также видятся плюсами высокий уровень безопасности, меньшее количество соседей, спокойная атмосфера, большая площадь недвижимости при аналогичной стоимости с небольшой квартирой в Москве, а также собственный участок в 1-2 сотки», — перечисляет Екатерина Коган, руководитель департамента маркетинга семейства компаний Kaskad Family.

Однако есть у формата и свои проблемы. Едва ли не самая большая головная боль (если говорить про девелоперов) — изменения в ФЗ-214. Новые поправки грозят увеличением денежной нагрузки застройщиков, которые занимаются и так достаточно немассовым продуктом. Помимо прочего, им придется пользоваться услугами банков через эскроу-счета и получать средства с продажи объектов только после их ввода в эксплуатацию, а здесь очень многое будет зависеть от условий, которые создадут банки для застройщиков. Вдобавок вступить в силу закон должен уже скоро, а неясностей и размытых формулировок в документе еще очень много.

Сложность есть и в том, что государство поощряет в основном крупных игроков высотного строительства, а вот с малоэтажными загородными застройщиками наладить полноценный диалог не торопится. Не лишним будет сказать, что сейчас в принципе довольно трудно найти качественную площадку, пригодную для нового, а главное, рентабельного строительства.

Одна из проблем в создании новых проектов таунхаусов исходит со стороны землевладельцев. «Они продолжают жить в старой парадигме и пытаются использовать максимальную плотность застройки, не понимая при этом, что в настоящее время спрос на многоэтажное жилье в МО падает, и вытянуть ту экономику проекта, которую они хотят, невозможно. Поэтому многие лендлорды припасают ликвидные земли и ждут многоэтажных девелоперов, которые нацелились сейчас на столичный рынок. Кроме того, многие землевладельцы приобретали земельные активы в начале нулевых в долларах, и сейчас имеют неоправданно завышенные ожидания», — сетует Екатерина Коган.

Александр Шибаев видит проблему в отсутствии нового предложения лотов среди сблокированного жилья за счет более низкого спроса, по сравнению с коттеджами и резиденциями. Спрос в сегменте поддерживается на стабильном уровне лишь за счет акций и скидок от застройщиков, а также обновлением лотов и подготовкой части предложений «под ключ», уверяет он.

Алексей Однорал, руководитель департамента реализации компании Optiland, наблюдает такую тенденцию: сейчас основной пул покупателей составляют молодые семейные пары, а они, как правило, не хотят ждать, пока поселок достроится, улучшится его транспортная доступность, но в этом и заключается определенная проблема: на рынке не так много предложений, полностью удовлетворяющих эти требования.

Задумываться приходится и о привычных вещах, которые в будущем, правда, могут превратиться в серьезные трудности. Речь, в частности, идет о питьевой воде. Игорь Бгоачев, руководитель агентства недвижимости АэНБИ, аттестованный брокер Гильдии риэлторов Московской области, отмечает, что уровень грунтовых вод в Подмосковье неуклонно снижается, а качество самой воды ухудшается. «Впрочем, здесь есть некоторые подвижки: в России налажен выпуск фильтров и установок по очистке воды, причем как для больших, так и для средних и малых объемов», — тут же говорит собеседник.  

Плюс на минус, что в итоге?

Какие же все-таки перспективы у таунхаусов? Эксперты уверены, что этот формат занимает устойчивую нишу на рынке и вряд ли (в ближайшие пять-десять лет) хоть пошатнется. Стабильность — вот его основная характеристика. Показатели экспозиции и спроса никогда не демонстрировали ни серьезного упадка, ни огромного роста в прошлом, доля предложения и продаж по отношению к другим форматам жилья тоже давно остается на одном уровне: порядка 10-12%. «Думаю, так будет и впредь. Поэтому на фоне остальных форматов загородки сегмент таунхаусов выглядит весьма достойно и позитивно»,  — делится мнением Константин Романов.

Как замечает исполнительный директор ЖК «Мечта» Максим Никитин, подобная недвижимость пользуется спросом. Даже если интерес к таким проектам снизится, то существующего предложения хватит на ближайшие три года, и это при условии, что новые объекты на рынок не выйдут.

Поскольку рынок сейчас только покупателя, то с этой точки зрения, таунхаус как формат, решает многие потребительские ожидания от комфортного жилья. Это и отдельный вход, и личный земельный участок, и наличие собственной открытой или закрытой террасы, а также, что очень важно — большая вариативность планировочного содержания жилого пространства.

Все это ведет, пусть и не к самому стремительному, но все же развитию формата. Так что, делаем прогноз, таунхаусы не только удержат существующие позиции, но, вполне возможно, даже расширят линию фронта.